Guia do Crédito Habitação: Tudo o que precisa de saber
- JC LEAO
- 21 de ago.
- 3 min de leitura
Comprar casa é uma das decisões mais importantes da sua vida financeira. Duas propostas bancárias com a mesma prestação mensal inicial podem ter custos totais brutalmente diferentes ao longo das décadas.
As novas regras de aprovação e prazos
Em 2026, as regras para conseguir um empréstimo para a casa ficaram mais apertadas e rigorosas:
Característica | Taxa Variável | Taxa Fixa | Taxa Mista |
Funcionamento prático | A prestação sobe e desce consoante a Euribor no mercado europeu | O cliente paga exatamente o mesmo valor todos os meses até ao fim | Inicia com um período fixo seguro e passa depois para o regime variável |
Vantagem principal | Apresenta o valor inicial mais barato no momento da assinatura | Garante total previsibilidade e segurança para o orçamento familiar | Junta a estabilidade inicial com a flexibilidade do mercado no futuro |
Risco associado | A mensalidade pode encarecer muito se os juros globais subirem | O preço base exigido pelo banco é habitualmente mais alto desde o início | Fica sujeito às flutuações da Euribor após terminar a fase inicial fixo |
A redução do prazo máximo de pagamento tem um impacto direto e profundo no valor da sua prestação mensal final. Para os clientes que já ultrapassaram a barreira dos 35 anos de idade, o encurtamento do tempo do empréstimo significa uma mensalidade obrigatoriamente mais elevada. Isto exige uma maior capacidade financeira da família para garantir que a referida taxa de esforço se mantém abaixo do limite máximo imposto pelo regulador para não comprometer a aprovação do seu contrato bancário.
Como calcular a sua taxa de esforço
Para descobrir se o banco vai aprovar o seu pedido precisa de fazer uma conta muito simples.
Some primeiro as prestações de todos os créditos que já tem atualmente (carro, pessoal e cartões de crédito) e divida esse valor pelo total do rendimento líquido mensal da sua família. Depois multiplique o resultado por cem.
Taxa de Esforço = (Total de prestações mensais de crédito / Rendimento mensal líquido do agregado) x 100
Por exemplo, se tem 600 euros em créditos antigos e um rendimento conjunto de 2 mil euros limpos, a sua taxa de esforço atual situa-se nos 30%, deixando uma margem ainda confortável para a prestação da nova casa.
O dicionário bancário e os impostos
Na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) vai encontrar siglas que determinam o preço exato do seu empréstimo.
O LTV representa a percentagem de financiamento sobre o valor da casa (normalmente 80 ou 90%).
A Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) é a métrica mais importante para comparar propostas porque engloba os juros puros, os seguros obrigatórios e as comissões.
O Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) diz-lhe em euros exatos quanto dinheiro vai ter entregue ao banco no dia em que pagar a última prestação do seu contrato.
Taxa Fixa, Variável ou Mista?
A escolha do formato da taxa dita o valor da prestação ao longo do tempo.
Na taxa variável a sua mensalidade sobe e desce consoante o sobe e desce das taxas Euribor no mercado europeu.
Na taxa fixa o cliente paga exatamente o mesmo valor todos os meses até ao fim da dívida ganhando enorme previsibilidade e segurança no orçamento familiar, mas a troco de um preço base habitualmente mais alto.0
A taxa mista junta os dois mundos, começando com um período de total segurança fixo (geralmente durante os primeiros 2 a 5 anos) e passando depois para o regime variável indexado à Euribor.
Idade do Cliente | Prazo Máximo do Crédito | Taxa de Esforço Máxima |
Idade até aos 35 anos | Limite máximo de 40 anos para pagar o empréstimo | 45% do rendimento líquido |
Idade superior a 35 anos | Limite máximo de 35 anos para pagar o empréstimo | 45% do rendimento líquido |
O apoio especial para os jovens
Se tem até 35 anos de idade e vai comprar a sua primeira casa de habitação, o atual Governo português disponibiliza um apoio chamado garantia pública jovem. O Estado atua como fiador em 15% da dívida, permitindo que a instituição bancária financie até 100% do valor de aquisição. Este mecanismo elimina a barreira impeditiva da entrada inicial avultada. Contudo este apoio legal não é eterno estando previsto terminar até ao fecho de 2026 se não for contemplado e renovado pelo futuro Orçamento do Estado.
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